01

康养模式

全部销售模式（“销售+自持”模式）养老概念住宅+超配套设施

典型案例：北京东方太阳城——“世界级的高尚退休社区”、“全新退休生活的领跑者”以老年住宅概念，出售房屋产权为主。

一、二期公寓和联排别墅，销售公寓户型面积60-70平方米为主，销售均价在8100元/m²左右，精装修，总价约为51万/套左右。

开盘时间：一期2003年，二期2004年，三期2007-2009年，四层电梯公寓600套，170m²-250m²；联排共230套，22m²-260m²；独栋共118套，268m²-380m²；四合院共7套，424m²-716m²，一期、二期、三期分批开盘后均已售罄

典型案例：乌镇雅园——中国首个学院式颐乐养生养老标杆之作。

▲产权出售：别墅、多层、高层物业70年产权出售；价格方面，目前在售小高层，均价在2400元/平方米左右（精装标准3500-4000元/平方米）

▲服务提供：服务内容：基础的物业服务、基础的健康管理服务（仅包含年度体检、日程血压监测等，无护理服务）；物业费3.5元/平方米/月

02

模式总结

长期租赁模式（会籍销售模式）

代表案例：亲和源

占地120亩，建面10万平，容积率1.2，配套30%

A卡：——可继承，可转让

需一次性支付190万（2007年为50万）元入会费，可自由选择大（6.98万/年），中（3.98万/年），小（2.98万/年）三种户型中的一套房屋，还可以作为遗产留给子女。

不记名卡有效期与房屋土地的使用年限相同，可转让（比如亲和源的入住权转让，管理公司会收取双方转让过程中差价的10%），可继承，可转让。

B卡：——不可继承，不可转让（15年，使用期内可退）

该卡对应大，中，小三种户型，一次性支付价格从45万、55万、88万元，另外每年需支付年费4.2万/年，不可继承，不可转让。

有效期至老人生命终结，但有一个15年的界限，如果只住了5年，剩余10年的费用将被退还给家属。

不记名卡（A卡）	长期使用可制定符合条件老年人入住	入会时一次性支付入会费用	根据选择的房型大小付不同入会费	可继承，可转让
记名卡（B卡）	住满15年未住满按年限退还	入会时一次性支付入会费用	根据选择的房型大小付不同入会费用	不可继承，不可转让

03

2024年康养工作任务

商业盈利模式

产权出售型

该种模式是养老养生与度假旅游的完美嫁接，位于环境和自然资源优良的旅游胜地，利用自然资源，与养老住宅和设施进行融合，以住宅产品出售盈利。

分时度假式模式

借鉴分时度假旅游模式的养老新模式，是一种将房地产业、酒店业、旅游业、养老业结合一起的一种商业新概念。

租售结合模式

通过养老住宅销售与养老公寓出租及养老配套设施持有运营相结合，实现土地效益和养老产业均衡发展的目的。

会员制模式

全部持有运营，采取会员制管理模式，出售长、短租会员卡。

医养结合出租型机构模式

以床位出租为主盈利模式，依托医疗资源而成立的医疗和养老相结合的养老模式。

养老房产金融组合型社区模式

运用各种金融组合手段，促进养老社区产品的租售。产品有：以房养老、押金或养老金返还和绑定养老保险3种。

运营模式	盈利方式	代表项目	入住率	退出机制	核心点	特征
重资产	产权销售	绿城乌镇雅园	100%	产权转让	产权销售	在养老产业去地产化的趋势下，此拿地模式难以实现大规模复制
轻资产	服务费	寸草春晖	100%	——	运营变现为主	以企业入驻形式运营门槛高、资金回收期长
		汇晨养老公寓	100%
轻重资产结合	会员制度	上海亲和源	首期100%	会员卡销售（A卡可交易收取10%手续费、B卡不足15年根据入驻年限推断）	重资产：产权销售 轻资产：可持续运营服务	消费者的退出机制方式多样 使用权产销售回收开发成本 收取健康服务费增强运营可持